Lohnt sich das Vermieten von Wohnungen? Aktueller Cashflow & Zahlen meiner Immobilien

Sehr oft werde ich gefragt, ob sich das Vermieten lohnt. Ob man Geld damit verdienen kann und wie hoch der tägliche Aufwand dafür ist.

Dabei muss ich immer betonen, dass der Erfolg nicht von heute auf morgen kommt und dass Immobilien ein langfristiges Investment sind. Trotzdem kann man innerhalb von 4-5 Jahren mit viel Einsatz und Disziplin ein Portfolio aufbauen, von dessen Cashflow man leben kann.

Da man den Aufbau des Immobilienportfolios sehr gut nebenbei machen kann, lohnt es sich auf jeden Fall. Vor allem, weil man Immobilien – anders als Aktien – fremdhebeln und somit den Vermögensaufbau enorm beschleunigen kann.

In diesem Beitrag schreibe ich über die Zahlen meines Cashflows und meines Vermögensaufbaus im Jahr 2018. Die Zahlen sind aus meiner aktuellen Steuererklärung für 2018.

Außerdem erkläre ich, welcher Aufwand und welches Risiko mit der Vermietung verbunden sind.

Am Ende vergleiche ich Aktien mit Immobilien und zeige, ob ich von meinen Mieteinnahmen leben kann.

Viel Spaß beim Lesen!

Inhalt
1) Der Cashflow und die Einnahmen meiner vermieteten Wohnungen & Häuser
2) Der kalkulatorische Cashflow aus steuerlicher Sicht – Meine Steuererklärung 2018
3) Der reale Cashflow für Bestandsobjekte ohne Neuakquise
4) Der Vermögenszuwachs durch meine Immobilien
5) Der Cashflow nach Abbezahlen des Immobilienkredites
6) Der Arbeitsaufwand und das Risiko bei Eigentumswohnungen
7) Arbeitsaufwand für die Bestandsobjekte
8) Arbeitsaufwand für die Akquise neuer Objekte
9) Das Risiko des Vermieters und Investors
10) Vergleich Aktien vs. Immobilien – Was lohnt sich mehr?
11) Kann ich von meinen Mieteinnahmen leben?
12) Mein Fazit ob sich das Vermieten lohnt

Der Cashflow und die Einnahmen meiner vermieteten Wohnungen & Häuser

Der wichtigste Punkt für die Frage „ob sich das Vermieten lohnt“ ist sicherlich der Cashflow. Lohnt sich der Aufwand im Vergleich zu dem Cash und den Gewinn?

Dazu muss man den Gewinn in monatlichen Cashflow und Vermögensaufbau durch Tilgung unterscheiden. Beides wandert in die eigene Tasche, ist aber unterschiedlich liquide.

Ich werde anhand meines eigenen Portfolios zeigen, welcher Gewinn und welcher Vermögenszuwachs erzielbar sind. Außerdem zeige ich, welcher Gewinn sich ergäbe, wenn mein Portfolio abgezahlt wäre.

Der kalkulatorische Cashflow aus steuerlicher Sicht – Meine Steuererklärung 2018

Meine Steuererklärung für das letzte Jahr habe ich immer sehr schnell fertig, da ich die dazugehörigen Vorbereitungen jeden Monat mache. Ich befülle mein Cashflow-Steuer-Excel jeden Monat mit den Ein- und Ausgängen. Dabei notiere ich jede Rechnung und habe eine sehr detaillierte Aufstellung aller meiner Immobilien.

Am Ende des Jahres beziehungsweise am Anfang des neuen Jahres kommen die Zinsbestätigungen der Banken und die Abrechnungen meiner Häuser durch die Verwaltungen dazu. Somit hatte ich beispielweise die Steuererklärung für 2018 bereits Mitte Januar 2019 fertig und kann sie zu meiner Sachbearbeiterin beim Finanzamt schicken.

Folgenden Cashflow habe ich im Bereich Vermietung & Verpachtung für das komplette Jahr 2018 erzielt.

Laut steuerlicher Betrachtung habe ich 2018 einen den Immobilien zuordenbaren Cashflow von 8.152,58€. Darin sind alle Einnahmen (Mieten) und Ausgaben (Hausgelder, Kredite, Rechnungen) enthalten, welchen direkt den einzelnen Immobilien zuzuordnen sind.

Zusätzlich hatte ich für meine Immobilien 2018 Kosten in Höhe von -9.340,41€. Diese allgemeinen Kosten sind Fahrtkosten, Gutachterkosten für nicht gekaufte Objekte, Portokosten, Arbeitszimmer, Elektronikgeräte, Investorentreffe (z.B. Immopreneurkongress), Spesen, usw. Das ergibt einen negativen Cashflow von -1.187,83€.

Dazu kommt ein Verlustvortrag aus 2017 in Höhe von -3.380,62€, was einen versteuerbares Gesamteinkommen für 2018 von -4.568,45€ macht. Somit nehme ich diese –4.568,45€ als Verlustvortrag ins nächste Jahr 2019 mit.

Für das Jahr 2018 bin ich steuernegativ, muss keine Steuern zahlen und meine Steuerstrategie ist voll aufgegangen. Details zu der Steuerstrategie gibt es in meinem Buch.

Link: Als Immobilien Investor keine Steuern zahlen

Sicherlich sind diese -4.568,45€ noch nicht in Stein gemeißelt, da sie meine Sachbearbeiterin vom Finanzamt noch bestätigen muss, aber in den letzten Jahren ging fast alles durch. Ich bin guter Dinge und rechne maximal mit kleinen Abweichungen. Außerdem weiß ich jedes Jahr besser, wie das Finanzamt meine Immobilien bewertet und kann gemäß diesen Erfahrungen meine Steuererklärung vorbereiten.

Im Mittelwert wirft eine Wohnung aus meinem Portfolio 313,56€ und im Median 612,54€ pro Jahr ab. Wobei man dazu sagen muss, dass mein Mehrfamilienhaus MFH1 mit 6.103,68€ am meisten abwirft, weil es sechs sehr rentable Wohnungen hat.

Das meiste Minus machte meine ETW13 mit -3.783,62€. Das war meine Problemwohnung, welche die Mieter verschimmelt hinterlassen haben. Dort hatte ich Kosten von rund 2.500€ und 5 Monate Leerstand. Zum Glück habe ich jetzt den Rechtsstreit gegen diese Mieter gewonnen und bekomme zumindest 2.000€ wieder.

Aus der steuerlichen Betrachtungsweise kann man sagen, dass ich 2018 durch Neuakquise und Steuervermeidung ein Minus erwirtschaftet habe und daher nicht von den Mieteinnahmen leben könnte. Von Tilgung habe ich bisher (noch) nicht gesprochen.

Der reale Cashflow für Bestandsobjekte ohne Neuakquise

Interessanter wird die Berechnung, wenn ich alle Kosten für die Neuakquise und die „Steuervermeidung“ rausrechne. Wenn ich also nur die Einnahmen und Ausgaben der Bestandsobjekte für 2018 nehme. Außerdem rechne ich alle Kosten für Investorentreffen, die Hälfte von den Portogebühren und den Verlustvortrag raus. Dann ergibt sich folgendes Bild.

Es ergibt sich ein direkt den einzelnen Immobilien zuordenbarer Cashflow von 15.681,60€. Davon müssen noch allgemeine Kosten wie Porto, Handy, Arbeitszimmer, Software, Elektronik und Bürozubehör in Höhe von 3.135,46€ abgezogen werden. Da macht einen Cashflow von 12.546,14€ für 2018, also 1.046€ pro Monat für 25 Wohneinheiten.

1.046€ pro Monat hören sich noch nicht viel an, aber da sind noch einige Sonderposten drin. In den Kosten enthalten sind noch Kosten für Leerstand in Höhe von 4.350€ und Maklerkosten für Neuvermietung in Höhe von 3.986€. Es gibt also noch eine Menge Sparpotential, wenn ich die Anzahl der Mieterwechsel reduzieren kann.

Mein mittelfristiges Ziel für Immobilien sind 50 Einheiten. Wenn ich den Cashflow meiner 25 Bestandsobjekte aus 2018 auf 50 Immobilien hochrechne, dann wär es ein Cashflow von rund 2.100€ pro Monat und damit könnte man in Deutschland gut leben. Allerdings ist das ein kleine Milchmädchenrechnung und ich warte lieber die realen Zahlen für 50 Einheiten ab.

Der Vermögenszuwachs durch meine Immobilien

Wie in den Grafiken oben zu sehen ist, habe ich in 2018 einen ordentlichen Teil meiner Immobilien getilgt. Insgesamt 28.567€. Das heißt, meine Schulde haben sich um rund 30.000€ verringert und dadurch ist mein Nettovermögen um 30.000€ gestiegen

Wenn ich nur die Tilgung der Bestandsobjekte ohne Neuakquisen von 2018 nehme, dann sind es immerhin noch 27.944€ Tilgung. Das heißt, dass ich pro Monat 2.329€ Vermögen aufbaue, ohne eigenes Geld dafür einzusetzen. Schließlich bezahle ich die Tilgung des Kredites durch das Geld, das mir die Mieter monatlich überweisen. 2.329€ Gewinn pro Monat lässt sich schon gut sehen 😉

Der Cashflow nach Abbezahlen des Immobilienkredites

Im Schnitt laufen die Kredite in meinem Portfolio mit 1,93% Zins und 2,2% Tilgung. Das würde bedeuten, dass die Immobilien nach rund 30 Jahren abgezahlt sind. Dann würde die Kreditrate wegfallen und mir würde erheblich mehr Cashflow zur Verfügung stehen.

Folgende Grafik zeigt den Cashflow für 2018 aus meinem Bestandsportfolio ohne die 2018 erworbenen Objekte.

Dieser jährliche Gewinn in Höhe von 34.218,06€ müsste natürlich noch versteuert werden. Das wären bei mir als verheirateter Mann nach Splittingtabelle 3.452€ Steuern und 190€ Solidaritätszuschlag. Also bleibt ein jährlicher Cashflow von 30.576€ übrig, wo wir die Abschreibung in Höhe von 21.384,99€ wieder addieren müssen, da sie nur ein kalkulatorischer Wert für die Berechnung der Steuern ist.

Das ergibt 51.961€ Jahresgewinn und das wären 4.330€ netto pro Monat. Damit kann man in allen Ländern der Welt sehr gut leben. Vor allem wenn man bedenkt, dass dafür nur 2h Arbeit pro Woche nötig wären. Das ist natürlich nur sehr grob gerechnet, da ich diesmal der Einfachheitshalber die zusätzlichen Kosten (Porto, Telefon, Fahrtkosten) weg gelassen habe. Aber selbst abgerundet 4.000€ netto pro Monat wären ein gutes Einkommen.

Dazu kommt natürlich die Möglichkeit, dass ich den laufenden Cashflow nehme, um die Kredite früher zurück zu zahlen. Damit würde ich die Restlaufzeit des Kredites erheblich verkürzen können und der volle Cashflow stünde mir viel früher zur Verfügung.

Das ist aber nicht meine Strategie. Ich will dieses Jahr noch 15 Immobilien kaufen, ein paar Kredite abzahlen und einen Cashbestand aufbauen. In den Beitrag über meine Ziele für 2019 habe ich das detaillierter beschrieben.

Lies: Meine Ziele für 2019

Der Arbeitsaufwand und das Risiko bei Eigentumswohnungen

Den Arbeitsaufwand für Immobilien muss man in zwei Kategorien aufteilen, da sie sich sehr stark unterscheiden.

Arbeitsaufwand für die Bestandsobjekte

Auf der einen Seite ist der Arbeitsaufwand für die Bestandsobjekte. Also Immobilien, welche man schon gekauft hat und betreuen muss. Dieser Aufwand hängt natürlich auch davon ab, wie viel man selber machen möchte und wie viel man delegiert.

Generell kann man alles delegieren, sodass sich der Aufwand auf ein Minimum reduziert. Die generelle Verwaltung kann an eine Hausverwaltung abgegeben werden, die Reparaturen an die Handwerker und die Neuvermietung an Makler. Verwaltungen kosten 20€ – 30€ pro Monat und Makler nehmen 2 Monatskaltmieten für Neuvermietung.

Ich selber habe – bis auf die Betreuung der Mieter – alles abgegeben. Ich kümmere mich selbst nur um Probleme, die meine Mieter haben und prüfe deren Mieteingänge. Dabei ist zu sagen, dass ich von einigen Mietern noch nie etwas gehört habe und andere Mieter sich 1x pro Quartal melden.

Meistens sind es dann kleinere Reparaturen, welche ich gleich an Handwerker weiter gebe oder Nachrichten, dass sie die Miete später überweisen, da das Geld knapp ist. Da ich die Mieteingänge selber verwalte, muss ich jeden Monat die ein oder andere SMS schreiben oder einen Anruf tätigen.

Lies: So verwalte ich meine Mieteingänge. Tools und Statistiken

Meine beiden Mehrfamilienhäuser werden komplett von Verwaltungen betreut, welche dafür zwischen 20-25€ pro Monat und pro Wohneinheit nehmen. Diese Fremdverwaltung in meinen Häusern und die WEG-Verwaltung in meinen Wohnungen sind sehr wichtig, da ich selber rund 600km von meinen Objekten entfernt wohne und alles aus der Ferne steuern will.

Lies: Verwaltung aus der Ferne. Worauf muss man achten?

Insgesamt kann ich sagen, dass ich pro Woche 1-2h Verwaltungsarbeit für meine Objekte habe. Am Jahresende ist es durch die Nebenkostenabrechnungen und Steuererklärung etwas mehr. Aber das ist vollkommen in Ordnung für den Gewinn, den man durch die Immobilien hat.

Arbeitsaufwand für die Akquise neuer Objekte

Der Aufwand für den Kauf von neuen Objekten ist sehr intensiv und hängt stark von dem eigenem Netzwerk und den eigenen Erfahrungen ab.

Als Anfänger muss man sich mit sehr vielen Themen beschäftigen. Man muss das Immobilienwissen aufbauen, die Standorte analysieren, seine eigene Bonität auf Vordermann bringen und die Kontakte zu Maklern, Bankern und Handwerkern aufbauen.

Lies: Download Paket für Vermieter – Excel-Vorlagen und Musteranschreiben

Ich befinde mich selber noch in der Wachstumsphase und suche aktiv Objekte. Dazu zählt die klassische Suche über Immoscout24, aber auch über mein Netzwerk. Dazu kommen Kalkulationen der Immobilie, Verhandlungen mit den Maklern und Koordination von Gutachtern und Bankern. Im Schnitt bin ich pro Tag 2 Stunden damit beschäftigt.

Wer denkt, dass er mit einer Stunde am Sonntagabend ein Immobilienportfolio aufbauen kann, den muss ich enttäuschen. Der Immobilienmarkt ist momentan ein klassischer Verkäufermarkt und es ist schwer Objekte zu finden. Dazu kommt die neue Immobilienkreditrichtlinie, welches es etwas schwieriger macht, die richtige Bank zu finden.

Lies: Die Immobilienfinanzierung – wie finde ich die richtige Bank?

Je nach vorhandenem Eigenkapital und Zielgröße des Portfolios/Cashflows, muss man mehrere Jahre aktiv in dem Portfoliosaufbau tätig sein. Ich selber habe sehr hohe Renditekriterien an meine Immobilien und konnte durch die disziplinierte Suche innerhalb von 3 Jahren 35 Objekte kaufen.

Mein Ziel sind 50 Einheiten, daher werde ich noch ein weiteres Jahr benötigen. Danach kann ich mich um die Refinanzierung und Betreuung des Portfolios kümmern. Der Aufwand ist also nicht zu unterschätzen, aber das Ergebnis ist den Aufwand wert.

Bereits nach einem Jahr hatte ich genügend Immobilien gekauft, um meine Altersvorsorge zu sichern. Die weiteren 2-4 Jahre sollen dazu dienen, früher aus dem Angestelltenverhältnis aussteigen und als Privatier leben zu können.

Lies: Altersvorsorge? Check!

Man muss sich immer vor Augen halten, wieso man in Immobilien investiert. Der Vorteil ist, dass man es gut neben dem normalen Job machen und sich etwas aufbauen kann. Beispielsweise gebe ich 5 Jahre extra viel Gas, um danach nicht mehr arbeiten zu müssen. Also 5 Jahre lang 30% mehr arbeiten, um danach 30 Jahre weniger arbeiten und auf die Rente warten zu müssen. Ein guter Deal, wie ich finde.

Lies: Mit 38 den Job kündigen und als Privatier vom passiven Einkommen leben? Hier mein Plan

Das Risiko des Vermieters und Investors

Sicherlich kommt mit dem Vermieterleben auch das ein oder andere Risiko. Ohne Risiko gibt es keine Rendite, sonst würde es jeder machen.

Dabei spielt sich aber die größte Hürde im Kopf der meisten Menschen ab. Sie hören im TV von Mietnomaden, Kreditproblemen und Rohrbrüchen zu Weihnachten.

Sicherlich kommen solche Sachen vor, sind aber sehr selten. Dazu kommt, dass alle Probleme der Immobilienbranche bekannt sind, in Foren und Stammtischen diskutiert werden und es Lösungen dafür gibt. Man kann sich sehr gut auf die Risiken und die Probleme vorbereiten, sodass man sie schnell beheben kann, wenn sie auftreten.

Außerdem gibt es zwei wichtige Dinge, mit denen du die meisten Probleme und Risiken in den Griff bekommst: Hohe Rendite und Diversifikation. Viele Probleme als Vermieter werden über das Geld gelöst.

Du brauchst spontan einen Handwerker? Wenn deine Wohnung eine hohe Rendite hat und Cash abwirft, dann kannst du den Handwerker damit bezahlen.

Du findest keinen Mieter für deine Wohnung? Wenn du eine hohe Rendite hast, kannst du problemlos die Miete senken um attraktiver zu werden. Durch die hohe Rendite hast du genug Puffer.

Die Zinsen steigen an? Durch die hohe Rendite hast du genug Puffer um eine höhere Kreditrate zu zahlen.

Lies: Ich habe 1.074.528 Euro Schulden – Was mache ich bei steigenden Darlehenszinsen?

Die Diversifikation funktioniert wie alle Versicherungen. Einzelprobleme werden über den Cashflow der Masse gelöst. Wenn du 3 kleine Wohnungen für 50.000€ anstelle einer großen Wohnung für 150.000€ kaufst, dann bist du diversifiziert. Wenn dann ein Mieter ausfällt, fangen die anderen Wohnungen den Ausfall auf. Bei nur einer Wohnung hättest du einen Komplettausfall.

Lies: Wieso Diversifikation als Vermieter wichtig ist

Momentan kann ich durch die Größe meines Portfolios Rücklagen für Reparaturen und Mietausfall machen. Von jeder Immobilie lege ich jeden Monat einen kleinen Teil zurück auf ein extra Konto. Sollte nun eine Wohnung leer werden oder eine Reparatur benötigen, kann ich das bequem von diesem Konto bezahlen. Ohne Gewissensbisse oder Schweißperlen auf der Stirn.

Meine weiteren Gedanken zum Risikomanagement kannst du in folgendem Beitrag nachlesen.

Lies: Mein Risikomanagement als Vermieter und Investor

Vergleich Aktien vs. Immobilien – Was lohnt sich mehr?

An den Zahlen zum Vermögensaufbau weiter oben sieht man deutlich den riesigen Unterschied des Vermögensaufbaus mit Immobilien gegenüber Akten. Bei Aktien baue ich Vermögen durch die Zinsen auf mein eingesetztes Kapital auf. Bei Immobilien baue ich durch den Fremdkapitalhebel ein viel höheres Vermögen bei dem gleichen eingesetzten Kapital auf.

Lies: Vermögensaufbau mit Immobilien 5x schneller als mit Aktien

Wenn ich mit Aktien oder ETFs 27.944€ Vermögen aufbauen will, dann müsste ich bei 8% Rendite rund 350.000€ einsetzen. Wenn ich zur Tilgung noch meinen Cashflow von 12.546,14€ hinzuzähle, dann wäre das ein Vermögensaufbau von 40.409€ (27.944€ + 12.546€) durch Immobilien. Dafür bräuchte ich mit Aktien bereits 506.125€ eingesetztes Kapital bei 8% Rendite.

Der Wert meiner Bestandsobjekte 2018 (ohne Neuakquise) war rund 1.143.000€. Diese Objekte hatte ich zu 100% oder 110% finanziert. Für deren Kauf hatte ich damals lediglich Eigenkapital von rund 50.000€ eingesetzt. Das macht bei einem Gewinn von 40.409€ und einem eingesetzten Kapital von 50.000€ eine Eigenkapitalrendite von rund 80%. Und das jedes Jahr.

Lies: Welche Renditekennzahlen sind wichtig bei Immobilien?

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Aus Sicht des Vermögensaufbaus lohnen sich Immobilien auf jeden Fall. Die automatische Tilgung der Immobilien durch den Mieter ist ein großer Hebel mit hohen Gewinnen und vergleichsweise geringem Risiko. Ein kompletter Vergleich von Aktien & Immobilien bezüglich weiteren Faktoren wie Aufwand, Flexibilität und Risiko würde hier zu weit führen.

Kann ich von meinen Mieteinnahmen leben?

Im Mai 2018 hatte ich bereits einen Artikel zu diesem Thema geschrieben und verschiedene Szenarien durchgerechnet. Damals kam ich zu einem ähnlichen Fazit wie heute.

Lies: Kann ich von meinem Mieteinnahmen leben?

Die 12.546,14€ Cashflow in 2018 bedeuten 1.045€ pro Monat und damit könnte man in Deutschland nur sehr bescheiden leben. Sicherlich habe ich als Student von 400€ und als Werksstudent von 1.000€ pro Monat gelebt. Aber da waren die Ansprüche an den Lebensstandard sehr weit unten und ich hatte noch keine Familie.

Außerdem kommt hinzu, dass ich noch in der Wachstumsphase bin und weitere Immobilien kaufen will. Ich investiere den kompletten Cashflow in neue Objekte und daher kann ich nichts von diesen Einnahmen für das eigene Leben nehmen. Dafür muss weiterhin das Gehalt aus meinem Job her halten.

Lies: Meine Vision – In 10 Jahren 50 Immobilien kaufen

Allerdings kann das in 2 Jahren schon völlig anders aussehen. In zwei Jahren werde ich weitere Immobilien und dadurch mehr Cashflow haben. Außerdem wirft mein Blog und P2P ebenfalls Geld ab, sodass ich zusammen auf einen ausreichenden Cashflow kommen werde.

Lies: Mein Immobilienblog – Einnahmen und Hintergründe

Vor allem wenn ich in die Refinanzierung meiner Objekte gehe, lässt sich der Cashflow der Immobilien garantiert nochmal steigern, da die Kreditrate meines Gesamtportfolios besser wird.

Lies: Mein Immobilienportfolio – Alle Zahlen und Renditen

Mein Fazit ob sich das Vermieten lohnt

Das Vermieten lohnt sich auf jeden Fall, wenn man finanziell große Sprünge vorwärts machen möchte. Allein die Tilgung ist ein extrem starker Motor, der immer passiv nebenbei läuft.

Du kannst mit den Immobilien ein solides Nebeneinkommen aufbauen, dir deine Rente aufbessern, durch Verkäufe große Gewinne realisieren oder komplett in eine riesige (Immobilien-) Welt eintauchen.

Das gute am Vermieten ist, dass du es neben dem normalen Job machen kannst und später in der Verwaltung kaum noch Aufwand hast. Der größte Teil der Arbeit ist die Suche und der Ankauf der Immobilien. Wenn deine Wachstumsphase abgeschlossen ist, ist die Vermietung mit 1-2h wöchentlicher Arbeit erledigt. Wenn du alles an eine Verwaltung outsorced, sogar mit weniger.

Sicherlich gibt es durch Reparaturen und Neuvermietung Schwankungen im Cashflow, das kann aber durch Rücklagen, Puffer und hoher Rendite gut ausgeglichen und abgefedert werden.

Ich bin in meinem vierten Immobilienjahr (2016-2019) und habe einen monatlichen Cashflow von 800€ (Durchschnitt meiner Monatsabschlüsse) und einen monatlichen Vermögenszuwachs von 2.329€, wenn ich nur von meinem Bestand aus gehe (ohne Neu Akquisen im letzten Jahr). Also rund 3.000€ pro Monat Gewinn. Das alles mit einer Stunde Arbeit wöchentlich. Guter Stundenlohn würde ich sagen.