Wie und warum finanziere ich eine Wohnung zu 100% oder 110%

Einer der elementaren Bereiche des Immobilien-Investments ist die Strategie der Immobilien Finanzierung. Diese hängt auf der einen Seite stark mit den persönlichen Zielen / dem persönlichen Zeithorizont und auf der anderen Seite mit den aktuellen Marktkonditionen zusammen.

Jeder Investor stellt sich die Frage nach viel finanzieren oder wenig finanzieren. Viel tilgen oder wenig tilgen. Lange Zinsbindung, kurze Zinsbindung. Schnell viel kaufen oder langsam den Bestand aufbauen. Dies sind nur einige der Fragen, die man sich beantworten muss, wenn man sich ein ansehnliches Immobilien-Portfolio aufbauen will.

Lies: Hausfinanzierung – Wie finde ich die richtige Bank?

Die aktuellen Marktkonditionen für Steuerausländer

Dabei muss ich sagen, dass ich mir bei meinen ersten Investments nicht ganz so viele Gedanken gemacht habe und mir zusätzlich die Kontakte zu den Banken fehlten. Ich hatte einige Videos zum Thema Immobilien Finanzierung gesehen und wollte schnell loslegen.

Die passenden Immobilien waren gefunden und die Motivation war groß. Im Gegensatz zu vielen Investoren (denen es an Objekten mangelt) hatte ich Probleme, eine passende Bank zu finden. Meine Bonität war gut und die Objekte trugen sich von selbst.

Allerdings werden Immobilien in Deutschland nur von inländischen Banken finanziert. Und diese haben vielerlei Kriterien. Und eins der wichtigsten Kriterien war der Wohnsitz und der Job in Deutschland. Hier lag die Crux. Ich arbeite und lebe in der Schweiz. Ich bin für die deutschen Banken ein „Steuerausländer“ und somit nicht finanzierbar.

Banken sind immer auf höchste Sicherheit aus und an Risiko-Vermeidung orientiert. Sie bauen sich tausend Sicherheitsnetze für den Fall der Fälle – im schlimmsten Fall die Zwangsversteigerung und Pfändung – ein.

Lies: Steuerausländer – Ein Kredit für die Auslandsimmobilie

Da sie bei einer Person im Nicht-EU-Ausland keine Kontopfändung vornehmen können, fallen ausländische Privat-Investoren bei vielen Banken durch. Dazu kommt das Währungskurs-Risiko welches die Banken dank der neuen Kreditvergaberichtlinie tragen müssen. Ich musste schmerzvoll feststellen, dass ich bei 90 % aller Banken durch das Raster falle. Hier eine Standard-Antwort von einer Bank:

„Sehr geehrter Herr Raue,

bezüglich Ihrer Finanzierungsanfrage habe ich leider auch keine guten Neuigkeiten: Der Gesetzgeber verabschiedet ab 21.03.2016 die sogenannte „Wohnimmobilienkreditrichtlinie“ (WIKR). Hieraus ergeben sich für alle Institutionen, die sich mit Immobilienkrediten beschäftigen, tiefgreifende Veränderungen. Für uns als Bank heißt das in der durch unseren Vorstand festgelegten Umsetzung, dass wir keine Darlehen mehr an Kunden vergeben dürfen, die außerhalb Deutschlands leben und/ oder arbeiten und ihr Einkommen nicht in Euro beziehen.“

Große Scheiße, aber für mich kein Weltuntergang. Wer nicht motiviert ist, findet Ausreden. Wer motiviert ist, findet Lösungen.

Schlussendlich habe ich nach intensiver Suche einige Banken gefunden und konnte meine ersten drei Wohnungen kaufen. Bei den ersten drei Wohnungen waren mir die Konditionen weniger wichtig, ich war froh, überhaupt eine Bank gefunden zu haben. Ich finanzierte mit meiner Hausbank auf fünf Jahre mit 2,43% Zins, dafür aber 110% Finanzierung. Diese Finanzierung war ok, aber es geht besser.

Lies: Warum ich nur 5 Jahre Zinsbindung nehme

Wenn man nur wenige Banken für eine Zusammenarbeit hat, dann muss man bei anderen Wünschen zurückstecken. Eine Immobilien Finanzierung mit schlechten Konditionen ist immer noch besser als gar keine Finanzierung und damit kein Kauf.

Meine persönlichen Ziele und mein persönlicher Zeithorizont

Wie ihr aus den Beiträgen zu meinen Zielen wisst, will ich möglichst schnell ein großes Immobilien-Portfolio aufbauen (40-50 Wohnungen), um möglichst früh von dem Vermögensaufbau (Tilgung) zu profitieren. Dafür braucht man viele gute Objekte, gutes Eigenkapital-Management und hohe Finanzierungs-Ausläufe (Punkt 1).

Lies: Meine Ziele für 2019

Des Weiteren versuche ich durch den günstigen Einkauf und/oder Unterbewertung der Objekte eine große Differenz zwischen Verkaufspreis und Vermögenswert zu erreichen. Diese Lücke versuche ich durch die Aufwertung meiner Wohnungen zu vergrößern und durch eine Neu-Bewertung/schnelle Anschlussfinanzierung zu schließen (Punkt 2). Des Weiteren versuche ich immer Objekte mit positiven Cashflow zu finden, sodass sich jede Wohnung von selbst trägt und meine Bonität steigert (Punkt 3). Was heißt das im Detail?

Lies: Erhöhe deinen Cashflow mit diesen 5 Basics

Punkt 1 – gutes Eigenkapital-Management und hohe Finanzierungs-Ausläufe

Bei jedem Investor ist das Eigenkapital der Flaschenhals, daher versuche ich über kluges Eigenkapital-Management meine Investments so gut wie möglich zu gestalten. Dabei gilt der Grundsatz:

Je weniger Eigenkapital ich einbringen muss, desto mehr kann ich kaufen. Je mehr Wohnungen ich mit 110% finanzieren kann, desto mehr Wohnungen kann ich „im Vorbeigehen“ mitnehmen.

Anschauen: 6 Strategien, wie man Immobilien ohne Eigenkapital kauft

Natürlich immer unter der Prämisse, dass die Wohnung gut ist und es die Finanz-Zahlen hergeben. Je höher die Beleihung, desto höher der Zins und der Kapitaldienst. Daher muss man immer abwägen, ob sich die hohe Finanzierung lohnt.

Bei meinen bisher neun gekauften Wohnungen habe ich vier zu 110% finanziert und fünf zu 100% finanziert. Nur so konnte ich in einem Jahr neun Wohnungen kaufen und eine hohe Risiko-Streuung erreichen. Was heißt das konkret? Alle Wohnungen wurden durch minimalen Eigenkapital-Einsatz gekauft und werfen zusammen so viel ab, dass ich 15% Leerstand verkraften würde. Also selbst wenn eine Wohnung komplett das ganze Jahr leer steht, zahle ich nicht drauf. Vom passiven Vermögensaufbau ganz zu schweigen.

Im April stehen zwei weitere Notar-Termine an – ein Termin für den Kauf eines 5er-Wohnungspaketes und ein Termin für den Kauf von vier anderen Wohnungen. Also insgesamt neun Stück. Davon werden fünf Wohnungen wieder zu 110% finanziert und die anderen vier zu 100% – bei den gleichen Rendite- und Risiko-Faktoren wie oben.

Ein weiterer wichtiger Punkt für das Einsparen von Eigenkapital ist das geschickte Verhandeln. Oft versuche ich ein Teil der Kaufnebenkosten auf den Verkäufer umzulegen. So spare ich ebenfalls wertvolles Geld. Wenn mir eine Wohnung für 50.000€ angeboten wird, dann müsste ich normalerweise 5.000€ Eigenkapital (10% Kaufnebenkosten bei 100% Finanzierung) mitbringen. Anstatt den Kaufpreis runter zu handeln, sage ich dem Verkäufer, ich werde ihm seine 50.000€ zahlen, wenn er den Makler bezahlt.

Lies: Immobilien kaufen ohne Eigenkapital? 5 Strategien aus der Praxis

Da der Makler hier teilweise 7% kostet, kann ich meinen Eigenkapitaleinsatz meistens um 50% reduzieren. Also statt 5.000€ zahle ich nur noch 2.500€. Oder anstatt eine Wohnung für 50.000€ kaufe ich dank reduzierten Eigenkapital zwei Wohnungen für 50.000€. Durch geschicktes  Verhandeln lässt sich das Immobilien-Investment sehr gut skalieren. Ihr würdet überrascht sein, wie viele Verkäufer sich darauf einlassen. Probier es mal aus 😉

Punkt 2 – Aufwertung meiner Wohnungen/ Neu-Bewertung und schnelle Anschlussfinanzierung durch kurze Zinsbindung

Viele Investoren überlegen sich, wie sie mit dem Thema der Zinsbindung umgehen. 5 Jahre, 10 Jahre oder noch länger? Die meisten Leute wollen Sicherheit bei den jetzigen niedrigen Zinsen und wählen möglichst lange Laufzeiten.

Die Banken empfehlen das Gleiche. Ich mache es anders. Ich will so kurze Laufzeit wie möglich. Am liebsten nur 1 Jahr oder variable Zinsen. Leider sind 5 Jahre das Minimum bei meiner Partner-Bank. Wieso mache ich das?

Vorweg: Keiner weiß, wann und wie viel die Zinsen steigen. Daher verschwende ich keinen Gedanken daran. Ich orientiere mich am jetzt.

Lies: Ich habe 1.074.528 Euro Schulden! Was passiert, wenn die Zinsen steigen?

Für mich zählt die Überlegung, dass ich möglichst schnell neue Finanzierungskonditionen heraus handeln will. Warum? Ich weiß, dass ich mein Investment schnell aufwerten kann und dass ich immer unter Wert einkaufe.

Die Bank muss sich leider durch das Niederstwertprinzip an dem Kaufpreis orientieren. Wenn ich eine Wohnung für 50.000€ kaufe, sie aber eigentlich 60.000€ wert ist, dann muss mir die Bank den Kapitaldienst auf die 50.000€ berechnen.

Auf die 50.000€ bekomme ich die 100% Finanzierung. Bei 2% Zins zahle ich also 1000€ Zinsen. Würde die Bank stattdessen den richtigen Wert der Immobilie ansetzen (60.000 statt 50.000€), dann bräuchte ich keine 100% Finanzierung, sondern nur eine 83% Finanzierung. Und wie jeder weiß, gibt es für eine 80% Finanzierung deutlich bessere Zinsen als für eine 100% Finanzierung.

Anschauen: Wertsteigerung von Immobilien ermitteln

Leider darf die Bank den höheren Wert der Immobilie frühestens nach einem Jahr ansetzen. Bei mir sind es dank meiner Zinsbindung 5 Jahre. Gehen wir also davon aus, dass ich nach 5 Jahren die Miete um 10% gesteigert habe und somit meine Immobilie 10% mehr wert ist. Außerdem habe ich schon 10% getilgt. Nach 5 Jahren habe ich also eine Immobilie, die 66.000€ wert ist (+10%) und ein Darlehen von 45.000 (-10%).

Das heißt, ich brauche nur noch ein Darlehen von 68% und bekomme wieder deutlich bessere Zinskonditionen. Wäre ich 10 oder 15 Jahre gebunden, müsste ich die „alten“ Konditionen sehr lange mit mir rumtragen. Und selbst wenn der Wert der Immobilie nicht steigt; Nach 5 Jahren sind 10% getilgt und 90% Finanzierung bedeuten besseren Zins als bei 100%.

In diesem Bereich kann man mit billigen Einkauf, Aufwertung und kurzer Finanzierungsdauer sehr kreativ werden. Alternativ könnte ich die frei gewordenen Grundschulden auch nachbeleihen und als Eigenkapital-Ersatz für neue Investments nehmen.

Nach 5 Jahren sind 10% getilgt. Diese 10% sind genau die Kaufnebenkosten für eine neue Immobilie (mit gleichem Wert). Also kauft man nach 5 Jahren eine neue Immobilie zum Null-Tarif. Das ist der Turbo im Portfolio-Aufbau.

Wenn euch diese Themen mehr interessieren, könnt ihr gern auf dem Youtube-Channel von „Immobilien Mit Kopf“ vorbeischauen. Genau zu diesen Themen gibt’s gute Erklärungen und Beispiele:

Youtube: Niederstwertprinzip und Nachbeleihung

Youtube: Eigenkapitalersatz durch Grundschulden von (teilweise) abgezahlten Immobilien

Punkt 3 – Jede Wohnung von selbst trägt und meine Bonität steigert

Ein wichtiger Eckpfeiler meiner Finanzierungs-Strategie ist das Steigern meiner Bonität und ein positiver Cashflow für mehr Eigenkapital. Wenn sich die Immobilie von selber trägt und sogar Geld abwirft, dann habe ich monatlich mehr Einnahmen als Ausgaben. Ausserdem hilft der Cash gegen Ausfälle bei anderen Wohnungen -Stichwort Diversifikation.

Lies: Warum Diversifikation bei Immobilien wichtig ist

Ich habe also mehr Cash im Monat übrig. Das sieht der Banker gern. Wenn ich mehr Cash übrighabe, dann steigt meine Bonität und somit sinkt das Risiko der Bank.

Außerdem kann ich das Geld sparen und habe damit neues Eigenkapital für neue Wohnungen. Meine ersten neun Wohnungen werfen jährlich einen Cash (nach Steuern und eigener IHR) von 8.797 € ab. Das ist genug Eigenkapital für den Kauf einer weiteren Wohnung in diesem Preis-Segment.

Also selbst wenn ich jetzt kein weiteres Geld aus meinem Arbeitseinkommen in meine Immobilieninvestments stecke, könnte ich jährlich eine weitere Wohnung kaufen. Allein durch das passive Einkommen der ersten neun Wohnungen.

Nach dem Kauf der weiteren neun Wohnungen im April habe ich ein zusätzliches jährliches Cash von 16.975 €. Das reicht für zwei weitere neue Wohnungen jedes Jahr. Mit jeder Immobilie wird der Investor finanzkräftiger und kann mehr Geld für sich arbeiten lassen. Das geht soweit, dass irgendwann nur noch Geld für ihn arbeitet.

Lies: Kann ich von meinen Mieteinnahmen leben?

Ein Ziel könnte sein: Wenn ich bei 50 Wohnungen angekommen bin, dann kann ich aus deren Überschüsse jedes Jahr 5 weitere Wohnungen kaufen. Ohne was dazu zu zahlen. Allein vom positiven Cashflow. Wenn man jetzt noch bedenkt, dass durch das Abzahlen der Kapitaldienst kleiner wird (man mehr Cashflow hat) und/oder man für Eigenkapital-Ersatz nachbeleihen kann, dann steht der zukünftigen Geld-Maschine nichts mehr im Wege. Man muss diese Maschine nur einmal zum Laufen bringen.

Oh Gott, ich gerate schon wieder ins Schwärmen. Zeit für einen Kaffee und einen Schlussstrich für heute. Kritik und Feedback gerne willkommen

Lies: 33 Geheimnisse der Immobilien Finanzierung

Lies: Mein Risikomanagement